Imagina que llevas meses pensando en sacarle un dinero extra a esa habitación libre o al piso de la playa que casi no usas. Abres Airbnb, rellenas la ficha, subes las fotos… y te encuentras con una casilla que no esperabas: un número de registro que tienes que conseguir antes, en otro sitio, con otro trámite. Ese momento, multiplicado por cientos de miles de propietarios en toda España, es exactamente lo que está pasando ahora mismo.
Lo que hace un año era tan sencillo como escribir un anuncio y esperar reservas se ha convertido en un proceso con varias capas administrativas. Y no es una anécdota local: el último dato oficial disponible sitúa en 329.764 las viviendas turísticas comercializadas en plataformas en noviembre de 2025, un 12,4 % menos que un año antes, mientras Airbnb arrancó 2026 con 2.700 millones de dólares de ingresos trimestrales, un 18 % más. La demanda de los viajeros no ha bajado, pero el negocio se ha vuelto mucho más visible para las administraciones. Y eso, para el propietario de a pie, cambia las reglas del juego.
Lo esencial
- El Tribunal Supremo anuló el registro único nacional, pero mantiene las exigencias autonómicas con sanciones de hasta 600.000 euros
- Airbnb y Booking ahora bloquean publicaciones sin número de registro y colaboran activamente con inspecciones del Ministerio
- La comunidad de vecinos ganó poder para vetar alquileres turísticos, creando un filtro invisible entre propietarios y plataformas
El número que ahora exigen (casi) todas las plataformas
El origen de todo este lío tiene nombre y fecha. El Real Decreto 1312/2024 creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y desarrolló el procedimiento de registro único de arrendamientos, en aplicación del Reglamento europeo 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Desde el verano de 2025, cualquier propietario que quisiera anunciar su vivienda en Airbnb, Booking o Vrbo necesitaba obtener antes ese número identificativo, tramitado a través del Registro de la Propiedad.
La lógica detrás de la medida no era caprichosa. Las administraciones ya no necesitan perseguir anuncio por anuncio de forma manual; pueden exigir datos estructurados, números de registro, direcciones, URL, actividad por unidad y capacidad de retirada de anuncios cuando no cumplan los requisitos. Dicho de forma más directa: si tu negocio vive en una plataforma digital, esa misma plataforma se convierte en la puerta por la que entra el control. Airbnb, de hecho, ya colabora activamente con el Ministerio de Vivienda: a partir de agosto de 2025, Airbnb remite de forma mensual a Vivienda la información exigida por la normativa, incluyendo los números de registro estatal y autonómicos correspondientes.
Booking tampoco se ha quedado al margen. Booking.com también exige a los propietarios en España que indiquen su número de licencia o registro turístico, y en varios destinos ya bloquea directamente la publicación de anuncios nuevos si ese dato falta. Lo que antes era una recomendación se ha convertido en un filtro de entrada.
Un giro judicial que no simplifica nada
Aquí viene la parte que más confusión ha generado entre los propietarios este verano. El Tribunal Supremo le ha dado un golpe al diseño estatal del registro único: en sentencia de 19 de mayo de 2026 publicada en el BOE, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 referidos al procedimiento de registro único de arrendamientos y a la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad para obtener ese número nacional.
¿Significa esto que ya no hace falta registrarse? En absoluto, y aquí es donde muchos propietarios se equivocan. El Registro Único estatal ha sido anulado por el Tribunal Supremo: el registro autonómico es el único obligatorio para operar. Es decir, desaparece la capa nacional, pero se mantiene (y en muchos casos se refuerza) la exigencia de cada comunidad autónoma. Cataluña, la Comunidad Valenciana, Andalucía o Baleares siguen pidiendo su propio número de licencia, visible en el anuncio, bajo pena de sanciones que en algunos territorios llegan a los 600.000 euros por incumplimiento reiterado.
A esto se suma otra obligación que no depende de este vaivén judicial y que muchos propietarios olvidan: el registro de viajeros. Según el Real Decreto 933/2021, todos los arrendadores y titulares de alquileres turísticos en España deben completar el proceso de registro de viajeros, y desde diciembre de 2024, este registro debe hacerse obligatoriamente a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES. Sin umbral mínimo, sin excepciones para quien alquila una sola noche.
La comunidad de vecinos, el nuevo filtro invisible
Si conseguir el número de registro autonómico ya supone un obstáculo para muchos, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal añade otra barrera, esta vez humana. El Gobierno ha promulgado la Ley Orgánica 1/2025, que comenzó a regir el 3 de abril de 2025, y que transforma de manera significativa la Ley de Propiedad Horizontal, otorgando a los vecinos un poder fundamental: decidir si un propietario puede arrendar su propiedad a turistas. En la práctica, una comunidad puede bloquear que un piso se convierta en alojamiento turístico, aunque el dueño tenga todos los papeles en regla ante la administración.
El resultado de todo este entramado ya se nota en las cifras de retirada de anuncios. El Ministerio de Vivienda notificó a las plataformas la existencia de 86.275 viviendas turísticas y temporales ilegales en febrero de 2026, exigiendo la retirada de sus anuncios. Y no ha sido la primera vez que Airbnb se ha visto señalada: en 2025, el Ministerio de Consumo sancionó a la plataforma Airbnb con una multa de 64.055.311 euros por vulnerar la normativa de consumo al anunciar miles de viviendas turísticas sin la correspondiente licencia. Son cifras que dejan claro que las plataformas ya no se limitan a mirar hacia otro lado.
Quien tenga pensado alquilar su piso a turistas este otoño hará bien en empezar por dos preguntas, no una. La primera, la de siempre: cuánto puede cobrar por noche. La segunda, la que ahora manda: si su comunidad autónoma, su ayuntamiento y sus propios vecinos le van a dejar hacerlo. Porque el negocio sigue siendo rentable, la demanda de viajeros no da señales de frenar, pero el margen para operar en esa zona gris que durante años funcionó a base de un anuncio y algo de suerte se ha reducido casi hasta desaparecer. La pregunta que queda en el aire es cuántos propietarios pequeños tendrán paciencia (y papeleo) suficiente para seguir en el mercado, y cuántos acabarán devolviendo esas viviendas al alquiler de toda la vida.
Sources : nieuwbouwtenerife.com | registroalquiler.com